相続不動産の売却手続きは何から始める？流れや注意点も解説

相続発生から名義変更までの基本ステップ（相続した不動産を売却したい方のための流れ）

相続不動産を売却する前に、まずは相続発生から名義変更までの基本的なステップを確認しましょう。これらの手順を確実に実行することで、円滑な売却につながります。

内容1：まず、遺言書の有無を確認し、相続人を確定します。遺言書があればその内容に従い手続きが進み、ない場合は戸籍を取得して法定相続人を確定します。戸籍の範囲は被相続人の出生から死亡までの連続したもので、正しく取得することが重要です。

内容2：続いて遺産分割協議書を作成する際の要点は、「誰がどの財産を取得するか」を明確に記載すること、相続人全員が署名・押印することです。また、対象不動産の所在・評価額などを明記し、専門家のチェックを受けることが望ましいです。

内容3：最後に、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。相続したことを知った日、もしくは遺産分割協議成立の日から３年以内に登記を行う必要があります。期限を過ぎると過料（１０万円以下）が科されるおそれがあります。また、登記には被相続人の戸籍・住民票除票、相続人各自の戸籍・住民票・印鑑証明、遺産分割協議書などの提出が必要です。

以下に、各ステップの概要をわかりやすく表にまとめました。

売却に向けた準備と手続き（相続した不動産を売却したい方のため）

相続によって名義が変更されたあとの不動産売却の準備として、まずは不動産会社への査定依頼から進めます。机上査定と訪問査定のいずれかを選び、複数社に査定依頼して比較検討すると安心です。机上査定は概ね数時間から数日、訪問査定は現地を確認するため１～２週間程度かかるのが一般的です 。

媒介契約を結ぶ際は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類があり、それぞれ特徴が異なります。表にまとめると以下の通りです。

専任・専属専任媒介は、レインズへの登録義務や定期報告義務が課せられ、販売状況の把握に役立ちます。一方、一般媒介は複数社に依頼できる自由度がありますが、レインズ登録の義務はありません 。

売買契約から引き渡しまでの流れとしては、まず仲介業者が買主を探し、条件交渉を経て契約締結へ進みます。その後、決済や抵当権抹消登記、所有権移転登記などを経て、最終的に物件の引き渡しが完了します。通常、仲介による売却では売却開始から引き渡しまでにおよそ６か月程度かかる一方、買取業者への売却であれば数日から１か月程度で完了することもあります 。

税金と節税対策（相続した不動産を売却したい方が知るべき税務知識）

相続した不動産を売却される方にとって、税金の理解と節税策の活用は極めて重要です。以下に、知っておくべき制度と申告の流れをご紹介いたします。

まず、相続税の申告・納付は原則として「相続の発生を知った日の翌日から10か月以内」が期限です。たとえば2023年1月6日に相続の事由があった場合、同年11月6日までに手続きを済ませる必要があります。期限が土日祝にあたる場合には翌営業日が期限となります。期限を過ぎると加算税などのリスクがありますので、ご注意ください。

譲渡所得税の申告は、不動産を売却した翌年の確定申告期間（通常には2月16日から3月15日まで）に行います。特例を使う場合、所得がゼロでも申告書を提出しなければ特例は適用されませんので、省略はできません。

「取得費加算の特例」は、相続税を支払った場合に、その一定部分を取得費に加算できる制度です。ただし、「空き家特例」とは併用できませんので、どちらの制度がより有利かを判断して選ぶ必要があります。

一方、「空き家特例」は相続された空き家の売却において、大きな節税効果が見込める制度です。ただし、耐震要件、売却先が第三者であること、相続開始からの期間など細かな条件があります。特例の活用には必要な書類準備と確定申告が不可欠です。

税金に関する制度は複雑で、誤りがあると思わぬ負担につながりますので、ぜひ専門家にもご相談ください。

手続きで気をつけたいポイント（相続した不動産を売却したい方向け注意点）

相続した不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。以下に、特に気をつけたいポイントを整理してご説明いたします。

まず、「相続登記」の重要性についてです。相続登記を行わないままでは、登記簿上の名義人が依然として被相続人のままとなり、相続人であることを法的に示すことができません。そのため、売却手続きを進めること自体が困難となります。さらに、複数の相続人がいる場合には共有名義となるケースもありますが、これには全員の同意が必要であり、トラブルの温床にもなりかねません。登記を怠ると、不動産の売却や担保設定ができないだけでなく、権利関係が複雑化するリスクも高まります。これらはすべて、売却前に必ず解消すべきポイントです。

次に、書類準備の時間についてです。相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍・住民票、固定資産税評価証明書などが必要です。特に複雑な相続の場合は、戸籍の収集だけで数週間から数か月かかることもあります。また、住民票除票や名寄帳なども必要に応じて取得が必要です。これらの書類に不足や不備があると、登記申請が受理されず再申請を求められることもありますので、余裕をもって準備を進めましょう。

最後に、専門家への相談についてです。手続き全般が初めての方も多く、どこから始めればよいか分からないこともあるでしょう。そんなときは、司法書士や税理士、不動産に詳しい担当者など、信頼できる専門家に早期に相談することをおすすめします。専門家に依頼すれば、必要書類の収集から登記申請、税務相談まで一括して対応してもらえ、手続きをスムーズかつ確実に進められます。ご不安な点が少しでもあれば、どうぞお気軽にご相談ください。

まとめ

相続した不動産の売却には、丁寧な手続きと正確な知識が必要です。遺言書や相続人の確認から名義変更、売却準備、税金対策まで、それぞれの段階で注意すべき点が多くあります。特に相続登記の義務や提出書類の準備は、円滑な売却の第一歩です。また、税務知識も欠かせません。不明点や不安がある場合は、早めに専門家へ相談することで安心して進めることができます。手続きに戸惑うことなく、落ち着いて対応しましょう。