アスベストあるか不安な中古建物売却！確認方法とリスクを分かりやすく解説

中古建物にアスベストあるかの基礎知識

アスベストは、天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で、耐熱性や耐薬品性、断熱性に優れていることから、過去には建築材料として広く使われてきました。
しかし、細かい繊維を吸い込むことで、肺がんや悪性中皮腫などの健康被害を引き起こすことが分かり、国内外で大きな社会問題となりました。
建物では、吹付け材、保温材、断熱材、内装材などに使用された例があり、見た目だけでは判別がつかないことも多いです。
そのため、中古建物を売却するにあたっては、そもそもアスベストがどのような物質で、どこに使われてきたのかを整理して理解しておくことが重要です。

アスベストは、昭和期を中心にさまざまな建物で使用されましたが、健康被害が明らかになるにつれ段階的に規制が強化されました。
建築材料としての使用については、吹付け材など一部用途から順次使用禁止となり、平成18年以降は原則として全ての製造・使用が禁止されています。
そのため、現在流通している新築建材には、原則としてアスベストは含まれていませんが、それ以前に建てられた建物には含まれている可能性があります。
特に、規制が強化される前に建築確認を受けた比較的古い建物ほど、アスベストを含む建材が使われている可能性が高いと考えられます。

現在は、労働安全衛生法や大気汚染防止法などに基づき、アスベストを新たに製造・使用することはできませんが、既に建てられた建物の中には、なおアスベスト含有建材が残っています。
これは、建物自体が長寿命であり、建替えや大規模改修が行われない限り、当時使用された材料がそのまま残存するためです。
また、アスベストは成形された状態であれば直ちに健康被害を生じるわけではなく、解体や劣化などで繊維が飛散しやすい状態になったときにリスクが高まるとされています。
中古建物の売却を検討する際には、このように「新たに使うことは禁止されているが、既存建物には残り得る」という前提を押さえておくことが、安全面・説明面の両方で大切です。

自宅にアスベストあるかを確認する具体的な方法

まず、自宅にアスベストが使われているか考える際は、手元にある書類を丁寧に確認することが大切です。
具体的には、設計図書、工事記録、建築確認台帳などに記載された建材名や工事内容から、アスベスト含有建材の有無を読み取ります。
厚生労働省の資料でも、事前調査の第1段階として、図面や仕様書、維持保全記録などの書面調査を行うことが示されています。
分かりにくい名称も多いため、不明な点はそのままにせず、建築時の施工者や管理会社に問い合わせて内容を補うことが重要です。

次に、専門家によるアスベスト事前調査の活用について整理しておきます。
自治体の案内などでは、建築物の調査方法として、設計図書を用いる書類調査、現地での目視調査、材料を採取して成分を確認する分析調査の3段階が示されています。
書類調査と目視調査で候補となる建材を絞り込み、必要に応じて専門機関で分析調査を行うことで、アスベスト含有の有無をより確実に把握できます。
また、令和5年10月以降は、一定規模以上の工事で、事前調査を所定の資格を持つ調査者が行う必要があることも押さえておきたいポイントです。

さらに、解体や大規模なリフォームを予定しているかどうかで、確認の優先度や調査範囲は大きく変わります。
厚生労働省や環境省は、建築物の解体や改修前には、石綿の使用状況を把握する事前調査を必ず行うよう求めており、全ての解体等工事が対象とされています。
そのため、近い将来に解体や大規模工事を予定している建物では、早めに調査の段取りを整え、工事項目に応じて調査範囲を広く設定することが重要です。
一方で、当面は大きな工事を予定していない場合でも、将来の売却や維持管理のために、書類の整理と基本的な確認だけは進めておくと安心です。

アスベストあるか不明なまま中古建物を売却するリスク

中古建物の売却では、アスベストの有無が分からない状態で契約を進めると、契約不適合責任や説明義務を巡るトラブルにつながるおそれがあります。
民法の契約不適合責任は、売買の目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合しない場合に、売主が責任を負う制度とされています。
アスベストは健康被害との関連が厚生労働省の資料でも指摘されており、見えない部分に潜んでいても重大な欠陥と受け取られやすい点が特徴です。
そのため、不動産の売主にとって、アスベストに関する情報整理と説明は特に重要になります。

アスベストの有無が明らかになっている建物に比べ、あるかどうか分からない建物は、購入希望者にとって将来の解体費用や健康面への不安が残ります。
環境省は、大気汚染防止法に基づき、解体や改造の際には特定建築材料の有無を事前に調査し、飛散防止対策を講じることを義務付けていますが、アスベストが存在する場合は工事費用が増加する可能性があります。
こうした追加費用の見込みがあると、購入希望者は価格交渉を強めたり、購入自体を見送ったりすることがあります。
結果として、同程度の条件の建物であっても、アスベストの状況が不明な物件は売却期間が長引いたり、提示価格を下げざるを得なかったりする傾向があります。

売主としては、アスベストがあるか不明な場合でも、告知書で把握している情報と不明な点をできる限り具体的に記載する姿勢が求められます。
国土交通省の不動産取引に関する手引では、重要事項については知り得る範囲で調査し、分かっている事実と不明な点を区別して説明することが重要とされています。
例えば、建築確認年月日や大規模な改修歴、設計図書の有無など、客観的に確認できる事項を整理したうえで、「アスベスト含有建材の有無は未調査で不明」といった記載を行うことが考えられます。
このように、売主が誠実に情報提供を行っていれば、後の紛争リスクを軽減できる可能性があります。

アスベストがあるか分かった後の売却戦略と費用目安

まずは、アスベストが「ある」「ない」「不明」のそれぞれで売却の進め方が分かれることを整理しておくことが大切です。
アスベストがあると判明している場合は、対策工事を実施したうえで売却する方法と、対策前であることを前提に現況有姿で売却する方法が考えられます。
一方で、アスベストがないと確認できた場合は、その結果を資料として提示し、買主の不安を和らげながら売却活動を進めることが重要です。
また、不明のまま売却する場合は、事前調査を行うかどうかと、告知内容の整理が重要な検討事項になります。

次に、アスベストがあると分かった場合の代表的な対策として、封じ込め工法・囲い込み工法・除去工法があります。
アスベスト対策専門サイト等の解説によると、除去工法は最も費用が高く、レベル1の吹付け材ではおおむね1㎡あたり2万〜8万5千円程度とされています。
これに対して、封じ込め工法は1㎡あたり5千〜2万円程度の範囲とされ、初期費用を抑えやすい傾向があります。
囲い込み工法は新たな建材費も含めて1㎡あたり1万〜3万円程度とされることが多く、仕上がりや改修の内容に応じて変動しやすい点が特徴です。

さらに、売却時期や解体予定の有無、税金の負担も踏まえて、どこまで対策を行うかを整理することが欠かせません。
解体して更地で売却する場合には、解体工事費に加えてアスベスト除去等の費用を発注者が適切に負担する必要があるとされており、工期や工事方法も法令に適合するよう配慮することが求められます。
また、建物を残して売却する場合でも、将来解体する買主側でアスベスト対策費用が発生することを踏まえ、価格交渉や引渡し条件を検討することが重要です。
こうした点を整理しながら、売却のタイミング、必要な調査や工事の範囲、資金計画を総合的に検討していくことが、トラブルを避けるうえで役立ちます。

まとめ

中古建物の売却では、自宅にアスベストがあるかどうかを把握しておくことが、価格と安全性の両面でとても重要です。
図面や工事記録の確認、専門業者による事前調査を行うことで、リスクを大きく減らせます。
アスベストの有無が分かれば、「ある」「ない」「不明」それぞれに合った売却戦略や工事の要否も整理しやすくなります。
当社では、調査の要否の見極めから売却方法のご提案まで丁寧にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。